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代理记账:个人住房出租如何纳税

更新时间:2022-02-09 字号:T|T
  一、增值税。个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。应纳税款=含税销售额÷(1 5%)×1.5%。按照现行政策规定,月租金收入低于15万以下,免征增值税。同样,在增值税免征的情况下,城建税和教育费附加也属于免征行列。
  二、房产税。房产税的征收范围具体为城市、县城、建制镇和工矿区。根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)第二条规定,对个人出租住房,不区分用途,按4%的税率征收房产税。又由于个人是小规模纳税人,现行政策规定,小规模纳税人的房产税在现行优惠政策的基础上再减半。因此,个人住房出租按2%的税率征收房产税。
  三、城镇土地使用税。对个人出租住房,不区分用途,免征城镇土地使用税。
  四、印花税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。
  五、个人所得税。个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税,税率为20%。但对个人按市场价格出租的居民住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
  财产租赁所得先扣除税前所得再算税。扣除次序:(一)财产租赁过程中缴纳的税费。纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加,可持完税(缴款)凭证,从其财产租赁收入中扣除。因为增值税是价外税,确认个人所得税收入是以不含税价,因此,增值税不能扣除。(二)向出租方支付的租金。这里特指承租方将承租房屋再转租所支付的租金。(三)由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。(四)税法规定的费用扣除标准。财产租赁所得,每次收入不超过四千元的,减除费用八百元”;四千元以上的,减除百分之二十的费用。个人将其所得对教育事业和其他公益事业捐赠的部分,按照国务院有关规定从应纳税所得中扣除。
  但在实践中,有的地方对个人所得税实行核定征收,在代开租赁发票时,由税务机关按照规定的税负率征收个人所得税。
  个体工商户出租房子给企业,现在要求开票,要缴多少税?
  解答:
  具体要看房屋产权证书是属于个体户名下还是个人名下。
  1、如果房屋属于个人名下的,建议最好直接以个人名义向税务局申请代开发票,因为这样个人直接去代开发票的税负肯定是最低的。现在平均月租金低于15万元,个人出租房屋是免增值税的;其他税种,包括个人所得税、房产税、印花税、城镇土地使用税等,全国绝大多数税务局都是核定征收,通常在税务大厅都可以看见或咨询到房屋租赁的综合征收率,各地标准不一致。
  2、如果房屋属于个体户名下,取得房屋租赁收入属于个体户的经营收入。个体户的情况就复杂的多,首先分为核定征收和查账征收,另外查账征收又要分为一般纳税人还是小规模纳税人。不管是哪种形式,由于是以个体户名义开具的发票,必然会导致个体户的收入增加,小规模纳税人本来可以享受的免增值税也可能不能享受,核定征收的可能会因为收入增加导致核定税额增加等。一般纳税人的话,开具发票后也不能免增值税等。最重要的是,作为个体户的收入,个人所得税需要按照“经营所得”计算缴纳,所得额越高税负也越高。
  由于个体户的情况比较复杂,在资料不齐全的情况下,根据提问信息暂时无法计算交税多少。
  来源:联创财税 作者:彭怀文
  纳税人向个人出租住房如何缴纳增值税?
  答:一、根据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号)规定,一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税,或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房,按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
  住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的,减按1.5%预征率预缴增值税。
  本公告自2021年10月1日起执行。
  二、根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)文件附件二第一条第九项第六点,个人出租住房,应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。自2016年5月1日起执行。
  2008年9月的解读——
  二手房出租需要缴纳哪些税
  问:个人出租房屋需要缴纳哪些税?
  答:个人按市场价格出租的居民住房用于居住,应缴纳的营业税暂按3%的税率征收。应纳税额=租金收入×3%.个人出租房屋的营业税起征点为月收入1000-5000元。按次(日)纳税的起征点为每次(日)租金收入100元。在营业税起征点以下,个人出租房屋不缴纳营业税。
  个人出租房屋城市维护建设税随营业税征收,计税金额为营业税的实际缴纳税额。出租房屋用于居住的,房产税暂按4%的税率缴纳。应纳税额=租金收入×4%.租赁双方还需要按租赁金额的千分之一缴纳印花税,税额不足1元的,按1元缴纳。
  个人出租房屋以1个月取得的收入为1次,按照财产租赁所得缴纳个人所得税。计税依据为收入减去费用扣除额后的余额,税率为10%.费用扣除内容包括:纳税人在出租财产过程中缴纳的税金和教育费附加;租金收入每次不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用;能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用,可以从租赁收入中扣除。允许扣除的修缮费用以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直到扣完为止。
  个人出租房屋个人所得税应纳税所得额=当月取得的租金收入-缴纳的各项税金、教育费附加-每月最高800元的修缮费用-扣除费用。应纳税额=应纳税所得额×10%.
  个人出租房屋用于生产经营的情况下,其缴纳的营业税按5%的税率征收,房产税按12%的税率征收。其他各税种的计算方法同个人出租房屋用于居住情况相同。
  外籍个人在出租房屋时按照规定需要缴纳城市房地产税。
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